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lundi 6 février 2017

Investir dans l'immobilier en France en tant qu'expat canadien

Lors de votre expatriation au Canada, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France. De même, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité de l’investissement l'immobilier pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie. Se posera alors plusieurs questions quant à votre fiscalité en France tant au niveau de l'impôt sur le revenu, des plus values, de l'ISF et des droits de succession et autres taxes. La convention fiscale conclue avec le Canada et la France et la loi interne française nous apportent les solutions.
Avant toute chose et pour prendre les bonnes décisions, il est fortement conseillé de faire un bilan patrimonial expatriation pour connaître l'ensemble des impacts fiscaux vous concernant quant à une éventuelle opération immobilière.


Dans quel type de bien immobilier pouvez vous investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un expatrié. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier français en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux ou Scellier dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Comment se calcul l’impôt sur vos revenus locatifs ?

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France. C’est le cas de la convention conclue avec le Canada.
En tant que non résident, vos revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Ainsi par exemple, les travaux et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur.
Vous devrez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Vous devrez éventuellement déclarer vos revenus au Canada avec cependant des crédits d'impôt.
Il existe cependant des stratégies de réduction de l’impôt sur les revenus locatifs. L'utilisation par exemple du statut de loueur en meublé non professionnel peut en être une. 

Et en cas de cession, l’impôt sur les plus-values !

Les personnes physiques résidentes au Canada sont soumises, en principe, à un prélèvement de 19 % en France sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.
Concernant le calcul de la plus value immobilière, il avait été acté par le gouvernement en 2011 de supprimer l'abattement de 10% au delà de la cinquième année. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il avait été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il fallait donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée en France.
Mais la loi de finances pour 2014 a encore changé la donne en portant ce délai à 22 ans.

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